(重庆文旅城峡谷公园)重庆峡谷城文旅债权

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  本文讲述的是不良资产一线人员的实操案例,虽言语朴素但生动真实。

  项目简述

  债务人A公司,债权剩余本金350万元及相应利息,已诉。

  盘活过程

  接到此项目处置任务后,开始对项目进行全面尽调。我方初次在房产登记部门尽调时,并未查询到房产。后来通过了解得知债务人经营现场有房产。我方根据经营现场反查,果不其然,发现债务人名下有一处手续齐全但未办理产权证的房产,且没有任何抵押和查封。随后通过现场、访谈等形式,进一步确认此房产就是债务人所有。另外,房产对应下的土地已经转让给债务人的关联企业。

  处置过程

  1.反复论证说服法官

  经过分析,我方认为,除在登记部门查封房产外,还需要在现场进行查封。带着新发现财产的喜悦,我方向法院申请查封该房产,但遭到法官反对。法官认为:债务人外面大量债务,不可能还有这么“干净”的房产,且没有产权证,土地房产权属不合一,不好查封,他也不同意进行现场查封。但经过多次沟通、现场论证,反复确认后,法官最终同意我们的查封意见。

  2.拆前查封有惊无险

  完成在登记部门的查封后,我方和法官一同来到现场,进行查封。但到现场时却吓了一跳,因为此时现场正在进行拆除,我们赶到的时两座仓库已经拆了一半。待我方表明来意,才阻止了现场的拆迁工作。贴完查封裁定后,回去的路上心里一直后怕:如若不是及时发现并查封该房产,一旦晚来一两天,可能现场就什么都剩不下,那么项目后期处置会有更大困难。

  3.多轮谈判斗智斗勇

  第一次谈判:查封房产后,我方跟债务人法人进行第一次谈判。谈判过程中,对方一直表现出一副毫不在乎的样子。他认为此房有改制遗留问题,并不值钱,且我方购买债权时的价格很低,所以报价6万就想草草了事,甚至在谈判结束时,还面带微笑。我方当时像被人打脸,因为照此情况还远远达不到回现的可能。所以我方设法进一步施压。同时,我们不断跟相关机构访谈,终于得知:债务人的土地将要进行开发。

  第二次谈判:我方继续推进评估程序。经评估,房产的评估价格为130万元,我方立刻推进拍卖,此时,法院再次组织调解谈判。在此轮谈判中,债务人报价30万元,并表示拿不出多余的钱来清偿债务。我方并未点头,而是在之后的一段时间对房产进行了广泛营销,但因该房产房地不合一,且被人占用,市场报价普遍很低,并未达到我们期望值。

  第三次谈判:在推进拍卖工作的过程中,债务人百般阻挠,导致工作推动缓慢。我方立刻向上级法院递交了督办提级申请。同时,我方也通过改制文件,了解到债务人改制后的企业以接收职工的名义拿走60多亩土地,抵顶职工安置费600多万元。于是我方就想到了访谈职工,去了解是职工是否真正得到安置。我方经过大量走访和挨户登门访谈,得知大部分职工实则没有获得安置费用,并且也不知相关改制及安置协议。借此缘由,我方再次约见债务人进行谈判,此时,债务人的报价提高到100万。

  第N次谈判:经过几轮谈判,债务人大幅度提高了报价,双方和解。

  项目总结

  项目最后回现的时候,反过头来想整个项目处置过程,收获特别大,如果当时不是抱着怀疑态度去查询房产会是怎样?如果查完房产后不是紧接着督促法院查封,对方把房子拆完会是怎样?查封房产后碰到阻力暂时搁置会是怎样?谈判的时候没有咬住我方的底线,跟着对方的节奏走会是怎样?

  项目处置回现是一个长期的过程,中间可能会遇到各种各样的问题,比的就是谁更有耐性,谁更有思路,遇到困难,永远不要逃避,正视问题,多去思考,方法一定会比问题多,不要害怕去做繁琐的工作,进一步,再进一步,就像羊皮卷中说的一样:坚持不懈,终会成功。

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