时隔3年，徐州终于迎来了一个没有疫情的春节。楼市似乎也迎来了返乡置业高峰。

2023年徐州楼市究竟会怎样？房价会不会涨？

每年房哥都会写文章预测，而今年迟迟没有预测，直到今天才有时间坐下来写写文章，分享一下自己关于2023年徐州楼市的判断。

2022回顾：猜对了多少？

其实房哥去年预测的并不准，所以影响了今年写文章预测的积极性。

去年疫情的反反复复，对楼市的影响很大，楼市的惨淡出乎了预料。来看看房哥去年的预测究竟对了多少？

点击回顾徐州楼市2022年5大预测……

除了楼市政策方面房哥基本预测准确，其它方面预测都失准。

去年房哥对2022年楼市躺平的预测，现在来看都太乐观了。疫情反复、房企债务危机，让楼市的下滑没有得到控制，导致房地产硬着陆。

2022年4月那波疫情解封后，房哥曾在抖音里重新预测2022年楼市，现在来看更为准确：在5、6月份的小回暖过后，2022年下半年又继续下行了。

（2022年4月疫情解封后的预测）

而2022年底疫情全面放开，2023年开始全面恢复正常，那么，今年楼市会回暖吗？房价会反弹吗？

2023预测：应该乐观些！

疫情的不确定因素没有了，对于2023年徐州楼市，现在房哥再预测一下。

01

111

政策预测：

继续刺激政策，不回暖不退出

今年楼市刺激政策是主基调。元旦期间铜山区出台新一轮购房补贴时，我就预测，全市将跟进，去年底到期的政策也都将恢复。果然都猜对了！目前，去年实施的购房补贴、公积金额度提高、混合贷放松等政策，都延期至3月31日。

而春节前，徐州又出台房票安置重磅救市政策，让拆迁户涌进新房市场；再加上二手房退税政策……今年购房刺激政策应出尽出！

对于今年的楼市政策，近日市政府出台的“稳经济17条”中，有明确的定调：

对开发商：一是继续加大融资支持，稳定开发贷款投放，支持存量债务合理展期；二是鼓励地方政府或国有企业回购商品房用于公租房、人才房，直接帮房企去库存。

对购房者：继续促进住房消费，更大力度支持刚需和改善购房，一是发放购房补贴和消费券；二是信贷支持，首套二套房贷利率降低，首套房利率下限取消。

以上这些政策都将在今年实施。而年内到期的政策，很可能继续延期！总之，救楼市才能救经济，楼市不回暖，刺激政策就不会退出。

02

新房预测：

上半年探底企稳，下半年略有反弹

在一系列政策刺激下，上半年楼市将探底企稳，加上疫情放开后的影响逐渐淡化，预测5月份开始将稍有回暖，成交量先涨，预计下半年房价将会略有反弹。

以上时间节点只是个人的大概推测，不具参考性的。而聪明的投资者会因时而动！我们一定要盯紧一线、新一线城市的楼市，比如上海、南京、苏州，一旦这些城市楼市开始启动，徐州楼市反弹就快了！这就是轮动效应、溢出效应。

但不会再现上一轮大涨的幅度了！无论是经济还是人口的红利都消失了，2022年中国人口更是61年来首次负增长！购房需求萎缩，房地产的黄金时代都过去了，加上前两年经济下滑、收入下降，人们需要休养生息，购房力一时难以跟上。

全国总人口减少，城市之间两极分化更明显。但未来两年仍看好徐州，一是徐州作为中心城市对人口的吸引力，二是过去2年积压购房需求的释放，但这不足以让徐州房价重现大涨，长期看来，徐州楼市的趋势将是波段式缓升。

03

二手房预测：

学区房先企稳，两极分化更大

二手房市场更能反应真实的楼市情况。过去一年二手房价格跌到惨不忍睹。而市场一旦修复，最先上涨的就是跌得最多的。热门地段的次新房，热门学校的学区房，预计将会先回暖。

从国家统计局的数据来看，目前徐州二手房已经连续微涨，呈现企稳迹象。春节后，随着新学期开学，会有一波学区房的购买释放。关于学区的教育改革并没有那么快推进，学区房仍是当下年轻父母的现实刚需。

另外，房子的居住属性越来越显现，配套成熟、品质较高的次新二手房，也越来越受欢迎。

而地段偏、物业差、户型差的次新二手房，没有学区的老破小，仍然难卖。二手房两极分化继续加大。

去年10月国家公布的二手房置换补贴个税政策，在今年，刺激效果将更为显现。

但徐州的限售政策仍制约着二手房的交易。除了144平以上房源放松不限售，其余一般商品房仍未放开。今年会不会放开？如果放开，又担心冲击新房市场；但不放开，又限制置换购房需求……

两害相权取其轻，房哥猜测今年限售政策有可能会放松，比如首套房不再限售，二套以上限售2年。

04

土拍预测：

房企开始拿地，城投逐渐退出

去年，徐州6轮土拍出让76宗地，结果成交74宗，中止1宗、流拍1宗，城投托底高达66宗！仅有8宗地被6家房企拿下，无一大牌房企参与，只有金为、水利、徐钢等中型房企，以及3家本土小房企。

今年，徐州土拍一定会有品牌房企拿地。原因很简单，一是房企再不拿地，地方财政维持不下去了，城投也托不住了；二是在疫情结束、全力稳经济、刺激楼市的大势下，楼市回暖是大趋势，房企该拿地了；三看具体库存情况，万科目前去化较好，招商、华润、保利、中海等央企在徐州的项目也不多，新的一年顺势而为，可以拿地了。

当然，土拍行情会紧随楼市行情，回暖需要一个过程，上半年难有作为，看好下半年吧！但高溢价、摇号成交的情况，今年不可能出现。

总之，城投托底今年将会逐渐减少，而且去年城投托底地块中，有很多优质地块，今年很可能会被品牌房企接盘或合作开发。比如：市中心夹河街B地块、苏堤北路D地块，新城区、翠屏山的多个地块，铜山区龙山路东地块。

05

板块预测：

聚焦老城区和东区，关注南区西区

在城市化放缓、经济增速放缓、楼市白金时代已过的大背景下，新板块的发展也放缓，楼市价值重新回归主城。目前看徐州，市中心老城区、东区成熟板块，人气最旺，楼市供需稳定，所以近2年来，市中心老城区的房价跌幅小于新板块，新房去化较快，也是开发商愿意拿地的仅有板块。

东区核心板块早已成熟，目前仅有翠屏山板块可成片开发，所以，继续看好翠屏山板块。今年该片区配套城建也会跟上来。

新城区的未来长期值得看好，但新城区的楼盘过于集中，所以今年新城区房价难有更好表现。

城市边缘板块都要谨慎投资。不过，省际购房板块值得关注。因为这3年疫情限制跨省流动，来自安徽的购房者大为减少，这些板块房价也降得很低。今年疫情结束，南区大学路、西区淮海新城，或迎来一波安徽的刚需购房者。

总结

房住不炒！这是国家的原则，购房者必须牢记。闭着眼买房的时代已成历史，不要再以盲目投资的思维买房，而要关注房子的居住属性。地段好的刚需房，品质高的改善房，市场表现更好。我对2023年的徐州楼市保持乐观，买房自住不必再观望了。

住在徐州（徐州房哥）原创出品

标签： 2023年河南林州城投政府债定融